Kopen en verkopen

Recht van opstal: wat is het en wanneer is het zinvol?

Je hebt misschien al eens gehoord van het recht van opstal. Maar wat betekent het precies, wat zijn de rechten en plichten van beide partijen, hoe komt het tot stand en hoe komt het ten einde?

Het recht van opstal

Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of op een deel, op, boven, of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben (artikel 3 177 van het Burgerlijk Wetboek).

In mensentaal betekent dit dat de eigenaar van de grond jou het recht kan geven om op of onder die grond te bouwen of beplantingen aan te brengen. Het opstalrecht zorgt eigenlijk voor een opsplitsing van het eigendomsrecht van de grond en het eigendomsrecht van de opstallen (gebouwen, werken, beplantingen). De opstalgever (= de persoon die het opstalrecht verleent) blijft eigenaar van de grond, terwijl de opstalhouder eigenaar wordt van de gebouwen of beplantingen.

Deze wet is, zeker bij jonge mensen, niet altijd meer gekend, maar daardoor niet minder belangrijk. Zonder deze wet is het namelijk zo dat de eigenaar van de grond, automatisch eigenaar wordt van bijvoorbeeld het huis dat erop wordt gebouwd, ook al wordt het huis volledig betaald en gebouwd door en/of voor iemand anders.

Aan de hand van een concreet voorbeeld is dit misschien makkelijker te begrijpen. Els bezit een stuk grond, maar Jan gaat hierop een huis bouwen. Zolang er geen recht van opstal is, zal Els automatisch eigenaar worden van het huis, aangezien zij eigenaar is van de grond. Ook al betaalt en bouwt Jan het huis volledig zelf, zonder inbreng van Els, zal Els eigenaar worden van het huis. Om dit te voorkomen zal Els opstalrecht geven aan Jan. Hierdoor zal Els eigenaar blijven van de grond, maar zal Jan (tijdelijk) eigenaar worden van het huis dat hij bouwt op de grond van Els.

Duurtijd van het opstalrecht

Er kan recht van opstal worden verleend voor een maximumduur van 99 jaar. Je kan recht van opstal verlenen voor een kortere periode en kan deze ook verlengen, zolang je de maximumduur van 99 jaar niet overschrijdt. Een minimumduur is niet vastgelegd in de wet (artikel 3180 Burgerlijk Wetboek).

Zijn de bepalingen van de opstalwet van dwingend recht?

Nee, de bepalingen van de opstalwet zijn niet van dwingend recht, met uitzondering van de bepaling over de maximumduur. Bijgevolg kan je, bij de vestiging van het opstalrecht, dus afwijken door middel van aanvullende bepalingen. Deze contractuele afwijkingen moeten wel verenigbaar zijn met de wezenlijke kenmerken van het recht van opstal en deze bepalingen mogen in het algemeen niet strijdig zijn met de wet. 

Hoe komt een recht van opstal tot stand?

Een opstalrecht kan op verschillende manieren tot stand komen:

  • als een beperkt zakelijk recht op een onroerend goed kan een opstalrecht gevestigd worden op dezelfde manier als waarop een onroerend goed wordt overgedragen. Opstalrecht kan dus tot stand komen door een akte onder levenden, via een testament of een vonnis dat tot opstalrecht veroordeelt.
  • als een bijzaak van een ander recht. Zo heeft bijvoorbeeld de erfpachter automatisch een opstalrecht voor de duur van de erfpacht. Een opstalrecht kan ook een accessorium zijn van een vruchtgebruik, van een erfdienstbaarheid of van een huurovereenkomst.
  • de zogenaamde "afstand van natrekking": de voorwaarden en gevolgen voor zo'n afstand zijn dezelfde voorwaarden  en gevolgen als die van toepassing zijn bij de vestiging van een opstalrecht. Afstand van natrekking doet zich voor wanneer de eigenaar van de grond en van de gebouw verschillen.
  • door verkrijgende verjaring op grond van het verjaringsbezit.

Wat zijn de verplichtingen van de opstalgever?

De partij die het opstalrecht toezegt, de opstalgever, is gehouden tot de verplichtingen die volgen uit de aard van de onderliggende overeenkomst. Behalve deze verplichtingen heeft de opstalgever tijdens de duur van het opstalrecht géén verplichtingen tegenover de opstalhouder.

De opstalgever, de grondeigenaar of de rechtsopvolger is wel verplicht tot het dragen van de lasten en belastingen voor hetgeen waarvan hij de eigenaar is. Ook moet hij, voor hetgeen zijn eigendom is, de onderhoudsherstellingen en grove herstelling uitvoeren waartoe hij wettelijk (artikel 3153 en 3154 Burgerlijk Wetboek) of contractueel gehouden is, alsook de herstellingen die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de andere bestaande gebruiksrechten op de grond (artikel 3185 Burgerlijk Wetboek).

Wat zijn de verplichtingen van de opstalhouder tijdens de duur van het opstalrecht?

De verplichtingen van de opstalhouder zullen grotendeels afhangen van de overeenkomst die tot stand is gekomen tussen de betrokken partijen. De wet bepaalt hierover zeer weinig.

Wel zegt de wet dat de opstalhouder gehouden is tot betaling van alle lasten en belastingen met betrekking tot de volumes, bouwwerken en beplantingen waarvan hij eigendom is. Ook moet hij, net zoals de opstalgever, de onderhoudsherstellingen en grove herstelling uitvoeren waartoe hij wettelijk (artikel 3153 en 3154 Burgerlijk Wetboek) of contractueel gehouden is voor hetgeen zijn eigendom is, alsook de herstellingen die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de andere bestaande gebruiksrechten op de grond.

Contractueel kunnen er dus ook een heel aantal verplichtingen worden vastgelegd. Zo kunnen er eventueel:

  • bouwverplichtingen zijn. De opstalhouder is dan gehouden tot het oprichten van gebouwen mits hij hiervoor over de vereiste stedenbouwkundige vergunningen beschikt;
  • instandhoudingsverplichtingen;
  • verplichting tot het betalen van een cijns*. 

*Cijns is een jaarlijkse betaling aan de grondheer voor het onroerende goed.

Welke zijn de rechten van de opstalhouder?

Eerst en vooral heeft de opstalhouder natuurlijk het recht om gebouwen en/of beplantingen te zetten op de grond. Ten tweede heeft hij het recht om deze gebouwen te verhuren, te hypothekeren, er een erfdienstbaarheid op te vestigen of de bestemming ervan te wijzigen. Hij is namelijk, zoals hierboven aangehaald, eigenaar van de gebouwen. Wel mogen deze overeenkomsten nooit langer duren dan de looptijd van het recht van opstal. Hij mag zijn recht van opstal ook verkopen.

Welke kosten zijn verbonden aan een recht van opstal?

  1. Registratierechten
    • Het opstalrecht is belast met een registratierecht van 2%. Deze registratierechten worden geheven op alle vergoedingen die de opstalhouder betaalt aan de eigenaar van de grond, gedurende de hele duur van het opstalrecht.
    • Bij het beëindigen van het recht moeten er geen registratierechten betaald worden op de overgang van de gebouwen naar de grondeigenaar.
    • Worden de gebouwen, opgericht door de opstalhouder, al overgedragen tijdens de duur van het opstalrecht dan zullen er wel registratierechten betaald moeten worden.
  2. Personenbelasting
    • De belasting wordt berekend op basis van het bedrag waarop registratierechten betaald worden.
    • Grondeigenaar treedt privé op:
      • De vergoedingen die de grondeigenaar ontvangt, zullen belast worden als onroerende inkomsten.
    • Grondeigenaar treedt beroepsmatig op:
      • De vergoedingen worden belast als bedrijfsinkomsten. Kosten mogen in mindering worden gebracht.
    • Opstalhouder treedt op als privépersoon:
      • Betaalde vergoedingen mogen in mindering worden gebracht van het globaal belastbaar inkomen.
      • Het kadastraal inkomen, of de ontvangen huurinkomsten, moeten worden opgenomen in de personenbelasting.

Hoe komt het opstalrecht ten einde?

Het opstalrecht kan omwille van verschillende manieren ten einde komen:

  • door het verstrijken van de termijn;
  • door het tenietgaan van het onroerend goed, de grond;
  • door een vervallenverklaring: indien de opstalhouder de grond of het gebouw niet onderhoudt;
  • door een overeenkomst, ontbinding, tussen de eigenaar en de opstalhouder;
  • door afstand te doen van het recht: de opstalhouder kan de overeenkomst eenzijdig beëindigen wanneer hij afstand doet van zijn opstalrecht;
  • door vermenging;
  • door van het verleende recht gedurende meer dan 30 jaar geen gebruik te maken;
  • door een louter uitdovende afstand.

Wat zijn de gevolgen wanneer het opstalrecht beëindigd wordt?

Bij het einde van het opstalrecht gaat het eigendomsrecht op de gebouwen, werken en planten die de opstalhouder zelf heeft opgericht of bij de aanvang van het opstalrecht heeft betaald aan de grondeigenaar, over op de opstalgever of zijn rechtsopvolger. De opstalgever zal de opstalhouder moeten vergoeden voor de bouwwerken en beplantingen die hij nu verkrijgt binnen de grenzen van zijn recht, op grond van ongerechtvaardigde verrijking (artikel 3188 Burgerlijk wetboek). De opstalgever betaalt dus een vergoeding die gelijk is aan de waarde van de opstellen. Contractueel kan je deze vergoeding wel uitsluiten.

Wanneer de opstalhouder de grond terug in zijn originele staat 'afgeeft' aan de grondeigenaar, dan hoeft de grondeigenaar geen vergoeding te betalen.

Het eigendomsrecht van de bestaande gebouwen, werken en beplantingen waarvan de waarde bij aanvang van het opstalrecht niet door de opstalhouder werd vergoed, komt opnieuw aan de grondeigenaar toe zonder vergoeding.

Kunnen echtgenoten elkaar een recht van opstal verlenen en is dit nuttig?

De wet gaat in principe altijd uit van het principe van natrekking. Dit betekent dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van alles wat er zich op of onder die grond bevindt. Bouw je gezamenlijk een huis op de grond die slechts van een van de echtgenoten is, dan kan er een probleem ontstaat bij een scheiding. Bij een scheiding kan de eigenaar van de grond namelijk beargumenteren dat de betalingen van de echtgenoot zonder grond bijdragen aan hun lasten van het huwelijk of hun samenwonen en dat hij of zij in ruil voor deze inbreng gratis kan verblijven in de woning. Hierdoor heb je als echtgenoot, zonder grond, geen zakelijke rechten op de woning (artikel 1400 Burgerlijk Wetboek).

Om deze toekomstige problemen te vermijden, neem je dit dus best op in je huwelijkscontract. Zowel bij scheiding van goederen als een gemeenschap van goederen is het nodig om het huwelijksvermogenstelsel te wijzigen om zo beide partijen te beschermen bij een scheiding.

Een andere oplossing is om de grond gemeenschappelijk te maken en daar de nodige vergoedingen voor te betalen. Je bent dan gezamenlijk eigenaar van het gebouw en de grond.

Weet je niet wat het beste is voor jouw situatie, neem dan zeker contact op met een notaris.

In welke gevallen is het opstalrecht interessant?

  • bij bouwpromotie
    Je bezit een perceel bouwgrond dat geschikt is om een appartementsgebouw of een huis op te bouwen. Je kan dan aan een bouwpromotor het recht van opstal verlenen om hierop een appartementsgebouw of huis te bouwen. De bouwpromotor is namelijk enkel geïnteresseerd in de eigendom van het gebouw en niet in de eigendom van de grond. De promotor koopt de grond niet, maar zal met de grondeigenaar vastleggen dat er een opstalrecht verleend wordt, waardoor de bouwpromotor de appartementen gaat kunnen bouwen. Ook zal er een volmacht verleend worden om bij de verkoop van elke kavel een overeenstemmend aandeel van de grond te verkopen. Dankzij deze oplossing krijgt de grond een meerwaarde, door het feit dat er een gebouw is opgericht. De grondeigenaar wordt op deze meerwaarde niet belast. Het recht van opstal zal eindigen wanneer alle appartementen of huizen, en dus ook de bijbehorende grond, verkocht zijn.
  • bij uitgifte van vastgoedcertificaten
    Het gaat hier om vastgoedcertificaten die slechts een schuldvordering belichamen. De uitgever van deze certificaten is meestal de eigenaar van het gebouw krachtens een erfpacht- of een opstalrecht.
  • bij ondergrondse bouwwerken
    Voor de aanleg van bijvoorbeeld een ondergrondse parking onder andermans grond kan gebruik gemaakt worden van het opstalrecht. De persoon die de ondergrondse parking bouwt is dus niet de eigenaar van de grond boven de ondergrondse parking.
  • zoals eerder aangehaald, bij het bouwen van een huis met gezamenlijke gelden, waarbij slecht een van de echtgenoten eigenaar is van de grond
    Als een van de echtgenoten eigenaar is van de grond waarbij je, met gezamenlijk geld, een huis bouwt, wordt er meestal gebruik gemaakt van het recht van opstal. Doe je dit niet, dan is de woning die je bouwt automatisch eigendom van de eigenaar van de grond. Ook al leg je beide evenveel middelen in voor de bouw van de woning.

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in