Verouderde woningen worden moeilijker verkoopbaar

De ERA Makelaars kregen in 2013 vier procent meer huizen in de verkoop dan in 2012, terwijl er 1 procent meer huizen door hen verkocht werden. De verkoop van appartementen daalde met 5 procent, het aanbod steeg met 12 procent.
 
Vooral de woningen in een prijsklasse tussen 180.000 euro en 275.000 euro blijven goed verkopen. De woningen uit de lagere en hogere prijsklassen waren minder gegeerd. Iain Cook, managing partner van ERA, licht toe: “Door het aangescherpte financieringsbeleid van de banken, is een grotere inbreng van de kopers noodzakelijk. Het zijn echter juist de mensen die een eenvoudigere woning kopen, die over minder eigen middelen beschikken. Aan de andere kant van de schaal is er duidelijk minder vraag naar de duurdere woningen. Mensen die deze woningen kunnen kopen, hebben de afgelopen jaren hun netto inkomen zien teruglopen en speculeren waarschijnlijk ook meer op een prijsdaling dan in de andere segmenten.”

Correct geprijsde huizen verkopen vlot

De huizen die verkocht werden, stonden in 2013 gemiddeld 96 dagen te koop, in 2012 was dat 91 dagen. Appartementen werden dan weer iets sneller verkocht. Appartementen stonden in 2013 gemiddeld 1 dag langer te koop dan in 2012, namelijk 124 dagen.
 
De rode draad; is dat woningen die een correcte vraagprijs hebben vlot worden verkocht, terwijl woningen waarvan de vraagprijs iets hoger ligt dan wat de markt bereid is ervoor te betalen, veel langer te koop staan of pas verkocht geraken na een aantal prijsverlagingen. Pol Vanacker, managing partner bij ERA, vult aan: “De ERA Makelaars willen niets liever dan dat de verkoper binnen een redelijke termijn een optimale prijs voor zijn woning krijgt. De koper overtuigen van wat dan wel de juiste vraagprijs moet zijn, is echter niet altijd gemakkelijk. Verkopers schatten de waarde van hun woning te vaak te hoog in. Ze baseren zich dan op de vraagprijzen van gelijkaardige woningen in de omgeving, maar kennen de daadwerkelijke kwaliteit van die woningen niet of zijn zich er niet van bewust dat de vraagprijs vaak ver van de verkoopprijs ligt.”
 
Het verschil tussen de eerste vraagprijs en de effectieve verkoopprijs van een huis  liep op van 8 procent in 2012 naar 9,5 procent in 2013. Voor een appartement was dat in 2013 gemiddeld 8,7 procent, terwijl dat in 2012 nog 7,5 procent was.

Verkoopprijzen

In 2013 bedroeg bij ERA de gemiddelde nationale verkoopprijs van een huis 231.000 euro, dat is ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Er zijn echter wel regionale verschillen op te tekenen.
 
De prijzen daalden licht in Vlaanderen (van 238.000 euro naar 235.000 euro in 2013), terwijl ze in Wallonië stegen met 9% tot gemiddeld 192.000 euro. Dit opmerkelijke verschil laat zich gemakkelijk verklaren. Volgens Iain Cook werden de huizen in Wallonië niet duurder, maar werden er gewoon minder goedkopere en meer iets duurdere woningen door ERA verkocht: “Het is het typische probleem als alle verkopen op een grote hoop worden gegooid. Net daarom dat we de ERA – KU Leuven Vastgoedindex ontwikkelden.”
 
Ook de gemiddelde verkoopprijs van alle appartementen bleef ongewijzigd aan 179.000 euro. Aan de kust daalde de gemiddelde prijs met 11% tot 156.500 euro in 2013. In Brussel daarentegen steeg de gemiddelde transactieprijs nog met 8% tot 193.000 euro.

Prijzen worden positief beïnvloed door een laag EPC

ERA weet ook dat woningen met een lager EPC- beter gewaardeerd worden door potentiële kopers. De Energieprestatiecertificaten of EPC’s geven het geschatte verbruik van een woning of appartement weer en geven de koper dus een indicatie over zijn toekomstig energieverbruik. Uit de analyse blijkt dat woningen met een 1% hogere EPC-score een 0,075% lagere verkoopprijs hebben. Hoewel dit effect klein lijkt, impliceert dit dat kopers voor een woning of appartement met dezelfde kenmerken (een gelijk aantal vierkante meters woonoppervlakte, zelfde locatie, enz.), maar een EPC-score van 500 in plaats van 400 ongeveer 4 750 euro minder bereid zijn te betalen bij een verkoopprijs van €250 000. Verder dient in rekening genomen te worden dat in de analyse reeds rekening gehouden werd met een groot aantal factoren die de EPC-score bepalen, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van dubbele beglazing en de aanwezigheid van centrale verwarming. Wanneer er dus rekening gehouden wordt met factoren die de EPC-score verklaren (bv. dubbele beglazing, enz.) is het effect dan ook groter dan het hierboven vermelde bedrag/percentage. Op basis van de resultaten kan geconcludeerd worden dat mensen meer bereid zijn te betalen voor energiezuinige woningen.