Prijzen voor villa's zakken verder

In de eerste zes maanden van 2012 hield de Belgische vastgoedmarkt nog goed stand. De FOD Economie meldde voor de eerste jaarhelft belangrijke prijsstijgingen tegenover dezelfde periode een jaar eerder: +5,5 procent voor appartementen, +2,9 procent voor gewone huizen, +1 procent voor villa’s en zelfs +5,7 procent voor bouwgronden. Er waren stijgingen in alle regio’s. Sommige panelleden noemden die sterke prestatie in de eerste zes maanden 'verrassend, bijna onbegrijpelijk goed'

Met de sterke cijfers van januari tot en met juni 2012 leek de waardevastheid van woningen - het behoud van de reële waarde, dus na correctie voor inflatie - in heel 2012 niet ter discussie te staan. Maar met de kennis van de markt die de experts vandaag hebben, zijn ze daar niet zo zeker meer van. De consensus van het panel (het gemiddelde van hun individuele scores) gaat voor 2012 uit van beperkte nominale prijsstijgingen: +2,4 procent voor appartementen, +1,9 procent voor bouwgrond, +1,6 procent voor gewone woonhuizen. De prijzen van villa’s zouden met 0,7 procent dalen. 

Als de officiële cijfers die verwachting bevestigen, betekent dit dat vastgoed in België niet langer waardevast was in 2012. Ook niet in Vlaanderen trouwens. Alleen appartementen en de uiterst schaarse bouwgronden in Brussel mogen het label 'waardevast' blijven dragen in 2012. Sinds de jaren tachtig kwam een gelijkaardige situatie alleen voor in 2009. Toen stond de Belgische vastgoedmarkt even stil als uitloper van de Fortis-crisis.

Echte test in 2013

De meeste experts voorspellen trouwens dat die waardevastheid van de woningmarkt in 2013 nog meer getest zal worden. En dat terwijl de inflatie fors afkoelt. Het Federaal Planbureau gaat voor 2013 uit van een terugval van de inflatie van 2,9 tot 1,6 procent.

• Appartementen zouden volgens diezelfde specialisten nominaal amper 0,8 procent duurder worden, bouwgronden 0,6 procent en huizen 0,3 procent.
• Villa’s zouden opnieuw 1,9 procent moeten prijsgeven.
• Alle categorieën zouden hun reële waarde daardoor zien dalen met 0,8 procent (appartementen) tot 3,5 procent (villa’s).

Niet alleen de dalende koopkracht van veel Belgen en de economische onzekerheid liggen aan de basis van de zwakkere woningmarkt. Minstens even belangrijk zijn de strengere leningvoorwaarden bij de banken. De hypothecaire rente is het voorbije jaar niet echt gedaald, ondanks de sterke daling van de langetermijnrente. De banken nemen hogere marges. En het wordt er niet beter op.

Overwaardering wegwerken

Dat de woningprijzen niet langer stijgen, beschouwen de meeste experts niet eenzijdig negatief. Het maakt een zachte landing van de woningmarkt mogelijk. De stelling dat de Belgische vastgoedmarkt tot 60 procent overgewaardeerd zou zijn - zoals het Britse blad The Economist schreef - verwijzen alle experts naar de prullenmand. Ze noemen een overwaardering van 15 procent - een cijfer waarvan de Nationale Bank uitgaat - realistischer.

Of en hoe snel die overwaardering zal verdwijnen, daarover is het panel verdeeld. Prijsdalingen verwachten de meeste experts zodra de rente zal beginnen te stijgen. Ze zien niet in hoe een modaal gezin immers maandelijks meer zal kunnen terugbetalen. Als er meer rente moet worden betaald, zal het bedrag dat gezinnen kunnen lenen en dus het bedrag dat ze kunnen besteden aan een woning dalen. Een echte rentestijging ziet vrijwel niemand gebeuren voor 2014 of 2015.

Het panel dringt ook aan op duidelijkheid over de vastgoedfiscaliteit, in het bijzonder het doorschuiven van de fiscale aftrekbaarheid van het federaal niveau naar de gewesten. Precies de onzekerheid over de woningfiscaliteit heeft de crisis op de woningmarkt in Nederland versterkt.

Aan het panel namen experts deel van Aedifica, Belfius, BNP Paribas, BIV, Certes, Century 21, ERA Belgium, Home Invest Belgium, ING, Itinera Institute, KBC, de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, KU Leuven, Petercam en Stadim.

Bron: De Tijd.