De controle van stookolietanks bij de verkoop van vastgoed

Gewijzigd op 25/06/2013 door Kelly Cuypers

Het al dan niet afleveren van een conformiteitsattest voor de stookolietank bij de verkoop van een onroerend goed kan vaak voor oeverloze discussies zorgen tussen koper en verkoper.
Stookolietank
www.internetgazet.be
© Internetgazet
De clausule in verkoopovereenkomsten en authentieke akten dat het onroerend goed verkocht wordt in de staat waarin het zich bevindt, met alle zichtbare en verborgen gebreken, lijkt door recente wetgeving inzake controle op stookolietanks meer en meer uitgehold te worden.
Niets is echter minder waar, minstens moet men belangrijke nuanceringen aanbrengen.

Keuring stookolietank

In Vlaanderen moeten ingevolge het VLAREM II (Vlaams Reglement betreffende de Milieuvergunning, titel II) de meeste stookolietanks periodiek (doorgaans om de 3 jaar) gecontroleerd worden door een erkende stookolietechnicus. Als de tank goedgekeurd is wordt een groene merkplaat (= groene dop) geplaatst en krijgt de exploitant een conformiteitsattest (dat doorgaans 3 jaar geldig blijft). Meer informatie: Keuring van een stookolietank

Hieruit is een praktijk gegroeid om in verkoopovereenkomsten en notariële akten clausules op te nemen inzake de verplichting om dergelijk attest af te leveren bij de notariële akte op kosten van de verkoper, of anderszins.
Soms wordt er niets voorzien in de verkoopovereenkomst, en eist de koper het conformiteitsattest alvorens de notariële akte te tekenen, zich steunend op VLAREM II. Hij beschouwt het als een recht over dergelijk attest te beschikken alvorens de akte te tekenen.

Nu is het zo dat de VLAREM II reglementering geenszins afbreuk heeft gedaan aan de gemeenrechtelijke bepalingen inzake de koop uit het Burgerlijk Wetboek, zodat de clausule dat het onroerend goed wordt verkocht met alle zichtbare en verborgen gebreken ook vandaag perfect wettelijk blijft en de koper geenszins het recht heeft om te weigeren de notariële akte te tekenen als er geen conformiteitsattest wordt voorgelegd, tenzij het tegendeel werd overeengekomen. In VLAREM II worden trouwens enkele specifieke verplichting opgelegd naar aanleiding van een verkoop.

Het is natuurlijk zo dat de verkoper, ingevolge het gemeen recht, verantwoordelijk is en blijft voor gebreken die hij zelf moedwillig heeft verborgen gehouden, zodat de koper wél verhaal heeft tegen een verkoper te kwader trouw die wist of redelijkerwijze niet onwetend kon zijn van die lekkende tank, bijvoorbeeld omdat er een geen groene dop op geplaatst werd naar aanleiding van de laatste periodieke controle, hoewel men natuurlijk ook kan stellen dat een koper dit zonder veel moeite ook had kunnen zien bij een plaatsbezoek. Immers, niet alleen de verkoper maar ook de koper heeft een informatieplicht; het is ook aan hem om een aantal inlichtingen in te winnen en onderzoeksdaden te stellen.

VLAREM II heeft derhalve toch, minstens impliciet, een invulling gegeven aan de informatieplicht bij vastgoedtransacties, in die zin dat wij ervoor pleiten om in de verkoopovereenkomst een clausule in één of andere zin in te lassen. Dan weten beide partijen waaraan zij zich moeten houden en krijgt men geen oeverloze discussies tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en de notariële akte.

Notaris Dirk MICHIELS