Huren en verhuren
Correcte huurprijs door website Huurschatter
Vlaams minister van Wonen Freya Van den Bossche lanceert het Vlaams Verhuurplan. Dat verhuurplan bundelt een reeks maatregelen die zowel huurders als verhuurders ten goede komen. Bovendien gaat ook de huurschatter online, een website die het huurders en verhuurders toelaat om een correcte huurprijs voor hun woning te berekenen.
Bijna iedereen huurt op een bepaald moment in zijn leven een woning, al dan niet in afwachting van een eigen huis. Eén op de vijf Vlaamse gezinnen leeft in een huurwoning. Een gezonde woonmarkt heeft dus ook een sterke private huurmarkt nodig, met voldoende kwaliteitsvolle en betaalbare woningen voor huurders én een correct rendement voor verhuurders.
Private huurmarkt
Lange tijd was de private huurmarkt een blinde vlek in het woonbeleid, dat eenzijdig oog had voor eigendomsverwerving enerzijds en sociale huur anderzijds. Het aanbod op de private huurmarkt in Vlaanderen daalde de afgelopen decennia stelselmatig. Dat heeft onder meer te maken met het feit dat het in toenemende mate mensen met een laag inkomen zijn die huren, wat voor de verhuurder een groter risico inhoudt.
Dat heeft zich onder meer vertaald in stijgende prijzen, desinvesteringen in de kwaliteit van de huurwoningen en een striktere seclectie van huurders (lees: bepaalde groepen worden uitgesloten). Op macro-niveau is het gevolg een krimpende markt. Daar komt bovenop dat de huurmarkt een van de minst transparante markten is: niemand weet wat nu eigenlijk een correcte huurprijs is.
Vlaams verhuurplan
Daarom heeft Vlaams minister van Wonen Freya Van den Bossche de afgelopen jaren verschillende initiatieven genomen om de situatie op de huurmarkt te verbeteren.Het gaat om maatregelen die de woonzekerheid en woonkwaliteit van de huurders ten goede moeten komen (zoals de huursubsidie en –premie), maar evengoed om initiatieven die zowel voordelen bieden voor de huurder als de verhuurder.
Zonder sterke en gemotiveerde verhuurders bestaat er immers geen gezonde huurmarkt. Om hen nog beter te helpen, stelt Van den Bossche het Vlaams Verhuurplan voor, een overzichtelijke portaalsite en een brede communicatiecampagne.
Maatregelen Vlaams verhuurplan
Premies voor sociale dakisolatie
- Premies voor verhuurders om de huurwoningen van gezinnen in energiearmoede te isoleren. De verhuurder krijgt daarvoor een extra hoge premie van 23 euro/m² (de gewone premie bedraagt 6 euro/m²) en kan bovendien nog een belastingaftrek van 30 procent krijgen op het resterende bedrag.
- Voor de huurder gaat de energiefactuur omlaag en verhoogt het wooncomfort. De verhuurder heeft tegen een lage prijs of zelfs gratis geïnvesteerd in een aantrekkelijker eigendom.
- Tegen 2020 moeten alle huurwoningen sowieso geïsoleerd zijn. Verhuurders kunnen zich nu al op een heel voordelige manier in regel stellen.
Het huurgarantiefonds
- Landering ten laatste op 1 januari 2014. Het huurgarantiefonds komt financieel tussenbeide op het moment dat huurders wegens achterstallige huur uit het huis dreigen te worden gezet. Dus: meer inkomenszekerheid voor de verhuurder en meer woonzekerheid voor de huurder.
- Elke private verhuurder zal zich bij het fonds kunnen aansluiten.
Sociale verhuurkantoren
- Sociale verhuurkantoren (svk’s) zijn door Vlaamse overheid erkende verhuurkantoren die doorverhuren aan kandidaat-huurders met een beperkt inkomen. Eigenaars kunnen een huurcontract afsluiten met een svk dat hen alle rompslomp uit handen neemt en een vaste opbrengst garandeert. De verhuurders blijven op die manier genieten van alle voordelen en zekerheden uit de Woninghuurwet, en krijgen extra zekerheid: de huur wordt altijd stipt betaald door het SVK, zelfs wanneer de woning niet verhuurd is. Verhuurders betalen enkel belasting op het kadastraal inkomen en niet op de werkelijke huurinkomsten. Ze lopen geen risico meer op langdurige en lastige gerechtelijke procedures en zijn er zeker van dat ze op het einde van de overeenkomst hun woning weer in de oorspronkelijke staat terugkrijgen. Bovendien hebben ze recht op een aantal premies.
- Voor de verhuurder biedt een svk dus heel wat extra zekerheid. Voor de huurders garanderen ze een goede en betaalbare woning. Die combinatie maakt van svk’s een succesverhaal.
- Eind 2009 waren er 4500 woningen in beheer van svk’s, eind 2012 waren dat er 6401, dat is op drie jaar een stijging van liefst 42 procent. Begin dit jaar werd bovendien een nieuw svk-besluit van kracht dat ertoe moet leiden dat er tegen 2020 meer dan 10.000 svk-woningen zullen zijn. We trekken daarvoor per jaar ook 2 miljoen euro extra uit voor subsidies.
De Huurschatter
De Huurschatter is een website die het voor huurders en verhuurders mogelijk maakt om op een objectieve manier een faire markthuurprijs voor hun woning te berekenen.De markthuurprijs van een woning wordt grotendeels bepaald door de ligging van een woning en de individuele kenmerken van de woning: hoe groot is ze, in welke staat verkeert ze, welke voorzieningen zijn er… Wanneer huurders of verhuurders op de Huurschatter die gegevens invullen, krijgen ze een objectieve inschatting van de marktprijs (géén maximumprijs) van hun woning.
De bedoeling van de Huurschatter is om de private huurmarkt transparanter te maken en alle spelers op de markt dus op een eenvoudige en duidelijke manier te informeren. In die zin is de huurschatter vergelijkbaar met de V-test op de energiemarkt.
Gangbare markthuurprijs
De afgelopen maanden werden gegevens verzameld van duizenden huurwoningen over heel Vlaanderen en statistieken over de hele Vlaamse woonmarkt. Vervolgens hebben het Steunpunt Wonen en het Centrum voor Economische Studies van de K.U.Leuven op basis van al die gegevens een uniek statistisch berekeningsmodel uitgewerkt. Dat maakt het mogelijk om voor bijna elke woning of appartement in Vlaanderen een accurate inschatting van de gangbare markthuurprijs te maken.Alleen voor de uiteinden van de markt, onder de 400 euro per maand en boven de 1000 euro per maand is er nog een noemenswaardige foutenmarge. Uniek is echter dat naarmate meer mensen de huurschatter gebruiken, de databank ook verder uitbreidt en up-to-date blijft. Het model wordt dus voortdurend verfijnd en geactualiseerd zodat ook in die uiteinden van de markt exactere schattingen mogelijk worden.
Verhuurder neemt initiatief
Het initiatief voor de maatregelen uit het Vlaams Verhuurplan ligt veelal bij de verhuurder. Het plan is dus in essentie op de verhuurder gericht - hij moet bereid zijn om zijn eigendom te laten isoleren, zijn eigendom in beheer van een svk te geven of zich aan te sluiten bij het huurgarantiefonds - maar uiteraard komt elk van deze maatregelen ook de huurder ten goede.Het Vlaams Verhuurplan is overigens 'a work in progress' dat continu aangevuld zal worden met nieuwe maatregelen die ervoor zullen zorgen dat de private huurmarkt steeds gezonder en sterker wordt. Beschermend voor de huurder. Aantrekkelijk voor de verhuurder. Naarmate er meer maatregelen bijkomen, zal ook de website Vlaams Verhuurplan verder aangevuld worden.
