Kopen en verkopen

Al slapend rijk met vastgoed door rendementen?

Over de evolutie van de waarde van onroerend goed wordt veel gezegd, maar weinig bewezen. Voor klare cijfers kan je terecht bij het Nationaal Instituut voor Statistiek of bij Stadim, dat jaarlijks een studie presenteert met de prijsontwikkelingen per regio van verschillende categorieën zoals woningen, appartementen, handelshuizen, bouwgronden, enz.

Deze bronnen bevestigen dat vastgoed op lange termijn de beste belegging blijft, hoewel het verstandig is om een oude waarheid indachtig te blijven: leg niet alle eieren in dezelfde mand.

Het rendement van vastgoed mag gerust vergeleken worden met de betere opbrengsten in goede jaren van de Belgische beurs, maar het risico is doorgaans geringer. Wie in vastgoed is blijven geloven, heeft vaak meerwaarden gerealiseerd van 10 % en meer per jaar.

Vastgoed investeringstips 

Houd rekening met de aankoopkosten, die behalve de registratierechten ook nog de aktekosten en de notariskosten omvatten. Bij een gemiddelde aankoop (niet eerste woning voor eigen gebruik) moet hier een bedrag van 12 tot 15 % voorzien worden.

De huurinkomsten zijn geen netto-inkomsten. Behalve de fiscus, die een deel afroomt via de inkomstenbelasting en de onroerende voorheffing, moet je ook nog bepaalde eigenaarkosten incalculeren zoals de brandverzekering, grote onderhoudskosten en mogelijke leegstand. Wel wordt bij private verhuringen niet de werkelijke huur belast, maar wel het geïndexeerde kadastraal inkomen, vermeerderd met 40 %. Hiermee rekening houdend blijft een netto rendement over van ongeveer 75% van de bruto huur.

Zet de eerste stap op de vastgoedmarkt met de aankoop van de eigen gezinswoning. Met een klein beetje eigen middelen voor de aankoopkosten, een zorgvuldig gekozen lening en de automatische fiscale voordelen is een geslaagde belegging gegarandeerd.
Als je op zoek gaat naar interessante beleggingseigendommen moet je erover waken dat je enkel eigendommen koopt waar veel vraag naar is op de huurmarkt. Daarvoor vraag je best raad aan een lokale vastgoedmakelaar die de huurmarkt goed kent.

Er zijn talrijke voorbeelden van beleggers die een patrimonium hebben opgebouwd door interessant onroerend goed te kopen met een klein startkapitaal, waarvoor de rest wordt geleend. En het pand wordt gunstig verhuurd, zodat maar weinig eigen middelen nodig zijn. Het is dus de kunst om de huurder zoveel mogelijk van je lening te laten afbetalen. Vermits de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd en de verhuurder kan lenen met een vaste rente, zal je eigen aandeel jaarlijks kleiner worden. Dat geeft je de ruimte om weer een nieuw startkapitaal bijeen te sparen, zodat je naar een volgend onroerend goed kunt uitkijken.

Rendementen vastgoed

Bij een opbrengsteigendom moet je voor een bestaande woning een bruto rendement halen van 7 à 8 %, zodat je een netto-opbrengst van 5,25 à 6 % overhoudt. Voor een nieuwbouw mag dit bruto rendement bij de aanvang lager zijn, namelijk 5 à 6 %. De onderhoudskosten zullen bij de aanvang minder zijn en wellicht zal er vlugger een meerwaarde gerealiseerd kunnen worden.

Het belangrijkste rendement haal je als belegger uit de meerwaarde bij verkoop. De laatste 50 jaar steeg de woningprijs gemiddeld bijna 7 % per jaar: een stuk meer dan de inflatie. Het komt er voor de belegger dus op aan het onroerend goed niet levenslang in de portefeuille te houden, maar het tijdig te verkopen. Zo sla je twee vliegen in een klap: je vermijdt onderhoudskosten en je realiseert een hoge meerwaarde. De meeste professionele beleggers verkopen na 20 tot 25 jaar.

Een belangrijke vraag voor de vastgoedbelegger is of de huidige hausse in de vastgoedsector zal blijven aanhouden? Er is geen enkele reden om aan te nemen dat dit de komende jaren niet het geval zou zijn. Zolang de consument optimistisch blijft over de conjunctuur, zolang de koopkracht stijgt en met de voordelige leningen, zal de vraag naar woningen blijven stijgen en blijven de prijzen stijgen. Zou het dan toch mogelijk zijn om slapend rijk te worden?

Auteur: Mark Van De Woestijne

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in