Wanneer de gemene muur overnemen?

Gewijzigd op 26/05/2016 door Daan Slingers

De gemene muur is regelmatig een bron van discussie. Stel, je woont in een halfopen woning en er wordt een nieuwe woning tegen de vrijstaande muur gebouwd. Of uw buur bouwt een kippenhok tegen uw eigen, niet-gemene tuinmuur. De veel gestelde vraag is dan of er een overnamevergoeding voor de gemene muur dient te worden betaald. Advocate Ine Vanbuel van Ryvalex geeft uitleg.

Onze bouwspecialisten

Gemene muur
Gemene muur
© Habitos.be
Of de gemene muur al dan niet overgenomen moet worden, is afhankelijk van een aantal feitelijke elementen:
  • Vermoeden
    Wanneer de muur dient tot scheiding tussen gebouwen, is er een vermoeden dat hij gemeen is, dit tot aan het minst verheven dak. Hetzelfde geldt wanneer de muur de scheiding vormt tussen binnenplaatsen en tuinen en zelfs omheinde velden.  
  • Recht op muurovername
    Daarnaast heeft iedere eigenaar van een eigendom dat grenst aan een muur, het recht om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, ook wel ‘muurovername’ genoemd. 
  • Gedwongen verkoop of muurovername
    Er kan ook sprake zijn van een gedwongen verkoop of overname van de gemene muur indien de buur niet vrijwillig overgaat tot muurovername. dit gebeurt via een procedure tot gedwongen muurovername voor de vrederechter. 
  • Verjaring
    De gemene muur kan ook ontstaan door verjaring. Dit is het geval indien de muur al meer dan 30 jaar in gebruik is als gemeenschappelijke muur, bijvoorbeeld omdat er een kippenhok tegenaan gebouwd werd. Er is wel pas sprake van een verjaring indien het gebruik van de muur openbaar, voortdurend, ondubbelzinnig, vreedzaam en ongestoord is.

Overeenkomst

Wanneer je een muur gemeen maakt, is het raadzaam doe overname in een overeenkomst tussen beide eigenaren vast te leggen. Laat die overeenkomst registreren op het lokale registratiekantoor of overschrijven op het hypotheekkantoor om de overeenkomst tegenstelbaar te maken aan derden. Zo is de geschreven afspraak nu en in de toekomst ook bindend voor andere partijen, bijvoorbeeld een toekomstige koper van de woning van de buren.
Gemene muur
© Bouwatelier

Feitelijke interpretatie

Of er sprake is van een muurovername, wordt in de praktijk bepaald. In een strikte interpretatie wordt er slechts gesproken over muurovername als de steunende functie van de muur wordt gebruikt, bijvoorbeeld door het aanbrengen van hechtpunten, metselwerken, … enzovoort, terwijl in een ruime interpretatie elk gebruik van de muur als een overname ervan zal worden beschouwd. In dat geval denken we onder andere aan de isolerende- of vochtwerende functie van de muur. In geval van een discussie, zal de rechter hierover uitsluitsel geven. Meestal doet hij hiervoor een beroep op een gerechtsdeskundige. Vaak is dit een landmeter-expert

Vergoeding voor een gemene muur

Van zodra er sprake is van een muurovername, moet de overnemer aan de eigenaar van de muur de helft vergoeden van de waarde van de muur, ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen heeft gemaakt. Daarnaast hoort hij ook de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is (als de muur of scheiding op de grond van één van beide eigenaars staat) te vergoeden. Hierbij wordt er ook rekening gehouden met de eventuele ouderdom of vetusteit van de muur of de scheiding.

Verplichtingen bij een gemene muur

De gemene muur houdt een onverdeeld eigendomsrecht in, zodat geen van beide partijen er eenzijdig een einde aan kan maken. Dit betekent bijvoorbeeld dat de ene buur niet op eenzijdig initiatief de muur voor de helft mag afbreken. Daarnaast dient elke mede-eigenaar bij te dragen in de kosten voor het onderhoud, het herstellen of wederopbouwen van de gemene muur. Weliswaar heeft elke eigenaar recht op het gebruik en het genot van de muur, wat betekent dat elke eigenaar de muur mag schilderen, bekleden, beplanting aanbrengen, … enzovoort. Maar er mogen géén openingen worden gemaakt of werken tegen aangebracht of gesteund worden, zonder toestemming van de andere buur.

Afstand van onverdeelde mede-eigendom

Tot slot kan één van de eigenaars afstand doen van het recht op onverdeelde mede-eigendom voor toekomstige kosten van onderhoud, herstelling of wederopbouw, in zoverre dit uiteraard feitelijk mogelijk is.


Auteur: Ine Vanbuel - mei 2016
Ryvalex

Michiel Ryckalts en Ine Vanbuel van Ryvalex plaatsen open communicatie en een persoonlijke relatie met de cliënt centraal in hun dienstverlening. Het tweetal heeft ruime ervaring in het voeren van onderhandelingen, het sluiten van overeenkomsten en het oplossen van conflicten.


 


Contactgegevens

Ryvalex
Berenbroekstraat 49
3500 Hasselt
T.: 011 74 07 75
M.: [email protected]
W: www.ryvalex.be

Folders over bouwwerken

Meer informatie op de website van deze bedrijven