VCB denkt dat hypotheekrente gaat stijgen
Sinds november 2010 is de langetermijnrente weer gaan stijgen. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) heeft berekend dat doorgaans na vier maanden de hypothecaire rente volgt. De VCB stelt vast dat de banken naar aanleiding van Batibouw de hypothecaire rente nog even laag houden maar verwacht een stijging na Batibouw.
Ondanks de afschaffing van een aantal overheidsmaatregelen, zoals de verlaagde BTW op nieuwbouw, zijn de omstandigheden om te bouwen op dit ogenblik nog altijd gunstig. Maar dit kan op korte termijn veranderen. Als de hypothecaire rentevoet opnieuw stijgt en de overheid de bouw niet opnieuw steunt, ziet het er voor het tweede helft van 2011 niet zo goed uit.
Sinds de jaren 2005-2006 is het aantal vergunningen voor nieuwe huizen en flats er jaar na jaar op achteruitgegaan: het aantal vergunningen voor nieuwe huizen daalde met 24% en het aantal vergunningen voor nieuwe flats zelfs met 37%. Maar tijdens de eerste zeven maanden van 2010 vond plots een ommekeer plaats en is het aantal vergunningen voor nieuwe woningen fors gestegen. Volgens de VCB is dat toe te wijzen aan het tijdelijk verlaagd BTW-tarief. “Maar in de maanden augustus, september en oktober 2010 is het aantal toegekende vergunningen weer sterk teruggelopen. Voor die drie maanden zitten we zelfs 32% onder het zwakke niveau van 2009. Toch zal 2010 in zijn geheel geboekstaafd worden als een positief bouwjaar. Voor de eerste tien maanden van 2010 werden al meer vergunningen voor nieuwe woningen toegekend dan voor gans 2009,” aldus Marc Dillen, directeur-generaal van de VCB.
Betaalbare woningen
Van cruciaal belang voor het toekomstige verloop van de woningbouwactiviteit is de betaalbaarheid van nieuwe woningen. Hoe zal de hypothecaire rentevoet in 2011 verlopen? Een rentetarief van 4% voor rentevaste leningen is sowieso al zeer laag en in het vierde trimester van 2010 daalde dit tarief zelfs onder 4%. Dat kan nog moeilijk lager liggen. Op het einde van 2010 is de langetermijnrente boven 4% gestegen. De hypothecaire rente zal volgen.
Marc Dillen: “Met name door de lage hypothecaire rente is het nog altijd een gunstig moment om te bouwen en ik verwacht niet dat de randvoorwaarden om te bouwen de komende maanden positiever zullen worden. Aan wie van plan is te bouwen, zou ik zeker afraden om daar nu mee te aarzelen”.
Tegelijk merken we dat de bouwprijzen terug sneller stijgen ten gevolge van de forse stijgende prijzen van de grondstoffen. In het midden van de economische crisis van 2008-2009 gingen de prijzen van al de bouwmaterialen dalen. Intussen stijgen de bouwmaterialenprijzen opnieuw sneller dan de inflatie. De prijzen voor koper en lood bijvoorbeeld zijn sinds eind 2008 meer dan verdubbeld.
Terugverdieneffect
En wat zal het effect zijn van de almaar strengere energie-eisen die de overheid aan woningen zal stellen? Zo is er vanaf begin dit jaar al de verplichting om nog zorgvuldiger om te gaan met bouwknopen om op die manier koudebruggen te vermijden. Bovendien gaat het maximale E-peil nog eens verminderen van E80 nu naar E70 vanaf 2012. Bij energiebesparende investeringen speelt gelukkig een belangrijk terugverdieneffect, wat van bepaalde verplichtingen op het vlak van veiligheidscoördinatie en toegankelijkheid niet kan worden gezegd.
Marc Dillen: “Het loont zeker de moeite voor elke nieuwe woning te onderzoeken of het niet beter is naar een lager energiepeil te streven dan het E-peil dat wettelijk wordt opgelegd. De VCB heeft berekend dat bijvoorbeeld bij een E70-woning de totale woonkost zelfs iets lager ligt dan voor een E80-woning. Weliswaar is de maandelijkse aflossing hoger maar tegelijk is de maandelijkse energiefactuur lager. Beide elementen compenseren elkaar. We merken trouwens dat het gemiddelde E-peil voor nieuwe huizen al in 2009 op E76 lag terwijl het maximaal E-peil toen nog E100 bedroeg.
Naarmate de technieken voor het energiezuinig maken van een woning meer en meer gestandaardiseerd geraken, zal de extra kost voor een energiezuinige woning kleiner worden en zal het financiële optimum (ook zonder de extra subsidies voor installaties, zoals voor de PV-panelen) in de toekomst verder naar een lager energiepeil verschuiven.
Marc Dillen: “We zien een aantal Belgische bouwbedrijven nu het voortouw nemen om woningen met een zeer laag energieverbruik aan te bieden. De Belgische producenten volgen deze voorlopers uit de bouw. Zij creëren nu een eigen aanbod aan raamprofielen, ventilatie- en isolatiesystemen terwijl vroeger vaak dure producten en materialen uit het buitenland moesten worden ingevoerd. Naarmate het energiezuinig bouwen meer ingeburgerd geraakt, zullen energiezuinige producten en materialen almaar goedkoper worden.
Vooral in installaties voor gebouwen verwachten wij de komende jaren nog een grondige technische evolutie, voor bepaalde technieken zelfs een revolutie. Daarom raad ik kandidaat-bouwers aan alvast te zorgen voor een goed geïsoleerde bouwschil en een luchtdichte uitvoering. Door degelijk te isoleren en koudebruggen maximaal te vermijden krijg je de woning al dicht bij een E70-peil. In een latere fase kunnen bouwopdrachtgevers gemakkelijk meer geavanceerde installaties laten toevoegen. Aan de bouwschil daarentegen kunnen zij later veel moeilijker nog verbeteringen laten aanbrengen”.
Gewaarborgd wonen
Nog een belangrijke stimulans om een energiezuinige woning te bouwen die verder gaat dan het E80-peil, is de verzekering gewaarborgd wonen. Bij woningen met een energiepeil lager dan E70 komt deze verzekering altijd tussen, ongeacht het inkomen. De verzekering gewaarborgd wonen die de Vlaamse overheid trouwens gratis aanbiedt, komt tussen in de afbetaling van een lening voor wie onvrijwillig werkloos wordt. In de nog altijd relatief onzekere economische situatie van vandaag is deze extra zekerheid niet te verwaarlozen.
Marc Dillen: “De energieprijzen schommelen nogal eens maar op langere termijn gaan zij sowieso stijgen. Energiebesparende investeringen leveren daardoor op termijn een belangrijk terugverdieneffect op. Bij E70- en E60-woningen gaat het dan nog om investeringen die zich op relatief korte termijn terugverdienen. Naarmate men dichter naar bijna energieneutrale woningen evolueert, zoals die door de Europese Unie tegen 2021 worden voorgeschreven, zal men grondiger in de gebouwenschil moeten ingrijpen en meer gesofisticeerde installaties moeten gebruiken met langere terugverdientijden.
Van cruciaal belang daarbij wordt de rol van de banken. In welke mate zijn zij bereid voor extra energiebesparende investeringen aan de kandidaat-bouwers extra middelen te lenen. Wij begrijpen dat zij meer zekerheid willen over de effectieve energiebesparing. Zij willen zeker zijn dat een E60-woning op langere termijn effectief minder energie kost waardoor de kandidaat-koper meer budgettaire ruimte krijgt om zijn lening af te betalen.
Daarom heeft de VCB aan Vlaams minister van Energie Freya Van den Bossche twee dingen gevraagd: zorg ervoor dat het E-peil altijd een duidelijke maatstaf blijft voor het daadwerkelijk energieverbruik, en maak ook van het EPC (energieprestatiecerticaat) een document op maat van het gebouw dat vertrouwen schept als indicator van het reële energieverbruik en dat aangeeft wat precies moet gebeuren om het gebouw energiezuiniger te maken. Op dit ogenblik wordt het EPC nog teveel beschouwd als een formaliteit”.
