Hoe verloopt het sleutel-op-de-deurbouwproces?

Gewijzigd op 24/11/2015 door TiM Vanhove

Longueville
Longueville
© Groep Huyzentruyt
Kijkwoning Thuis Best - Herent Hob
© Thuis Best
Oostakker
© Sibomat
Referentie BIK
© Groep Huyzentruyt
Passiefwoning
Passiefwoning
© Bostoen
Kijkwoning Thuis Best- Herent Open
© Thuis Best
Woning
Sfeerfoto van Sibomat.
© Sibomat
Kijkwoning Modula. Woningbouw Huyzentruyt
Kijkwoning Modula. Woningbouw Huyzentruyt
© Groep Huyzentruyt
Longueville
Longueville
© Groep Huyzentruyt
Kijkwoning Oosterzele
© Groep Huyzentruyt
Kijkwoning Niel
Kijkwoning Niel (passiefhuis)
© Bostoen
referentiewoning
© Sibomat
Thuis Best
© Thuis Best

Kopen bij een sleutel-op-de-deurfirma of projectontwikkelaar, meer dan 60 procent van de kandidaat-bouwers koopt zijn woning op deze manier, of laat ze op maat bouwen door een sleutel-op-de-deurfirma. Bovendien is 90 procent van die bouwheren uitermate tevreden over het geleverde werk van de sleutel-op-de-deuraannemer. Niet verwonderlijk, want een sleutel-op-de-deurbouwer neemt al het werk weg bij de opdrachtgever en levert een gebruiksklaar huis af. Het bouwproces met zo’n firma verloopt echter enigszins anders dan wanneer je zelf zou bouwen.

Stap 1: het bouwterrein

Een misvatting van heel wat bouwheren is dat een sleutel-op-de-deuraannemer hen verplicht op een bouwterrein uit zijn portefeuille en met een architect aangeduid door te firma te bouwen. Niets is minder waar. Sleutel-op-de-deurbedrijven stellen zich wat dat betreft vrij flexibel op.
Het feit of je al dan niet over een eigen bouwperceel of te verbouwen woning beschikt, bepaalt natuurlijk in belangrijke mate de benadering van de aannemer. De vijver met de sleutel-op-de-deuraannemers is groot, maar niet ieder bedrijf heeft bouwgronden in portefeuille. Wanneer je geen eigen bouwterrein hebt, kan je dus bij een kleinere groep firma’s terecht. Belangrijk daarbij is de regio waarin de firma zijn gronden heeft, je moet er immers willen wonen. Beschik je wel over een eigen perceel, dan heb je een ruimere keuze.

Stap 2: de architect

Ben je erop gebrand met een architect naar eigen keuze te bouwen of zie je er geen graten in om met een architect voorgesteld door de sleutel-op-de-deurfirma te bouwen? Dat laatste wordt doorgaans afgeraden omdat de objectiviteit van de architect in het gedrang kan komen. Het spreekwoord zegt immers: ‘Bijt nooit de hand die u voedt’. Het gevaar bestaat dus dat de architect eerder partij voor de aannemer dan voor de bouwheer zal kiezen in een discussie. Ook die keuze kan bepalend zijn voor de firma waarmee je in zee gaat, sommige firma’s werken exclusief met de architecten die zij voorstellen aan de bouwheer. Andere firma's hebben dan weer een ruime databank aan architecten verzameld die ze vrijblijvend aan de klant voorstellen. Dat geeft je al meer ruimte om een architect te kiezen met wie het echt klikt.

Stap 3: taken van de bouwfirma

Of met andere woorden: wat wil je dat de sleutel-op-de-deurfirma voor je doet? De term ‘sleutel-op-de-deur’ dekt immers een grote lading. Natuurlijk bouwt de aannemer liefst een kant-en-klare woning voor je, want dat is immers zijn dada, maar sommige bedrijven staan open voor vragen van de bouwheer. Soms is het mogelijk om zelf in te staan voor bepaalde loten in het bouwproces. Wees je er dan wel van bewust dat dit zijn invloed zal hebben op het strakke tijdsschema dat sleutel-op-de-deurfirma’s hanteren. Het bedrijf en zijn onderaannemers zijn haarscherp op elkaar afgestemd waardoor alle loten elkaar vrijwel vloeiend opvolgen. Wanneer je zelf één of meerdere aannemers in het proces wilt betrekken, dan is de kans klein dat zij net een gaatje in hun agande hebben wanneer de bouwfirma de woning klaar heeft voor hun werken. Dat betekent dus dat de werken een tijdje stil zullen liggen totdat jouw aannemer zijn ding heeft gedaan.
Een andere optie is dat de sleutel-op-de-deurfirma enkel de ruwbouw wind- en waterdicht voor je bouwt. Vanaf dat moment sta je zelf verder in voor de selectie en coördinatie van de aannemers die instaan voor de afwerking van de woning.
Heel wat sleutel-op-de-deurbouwers beschikken bovendien over zogenaamde projectwoningen. Die zijn vaak casco gebouwd, wat je als koper de ruimte laat om ze naar eigen wens en budget in te richten. Een variant op deze formule is dat de bouwfirma of projectontwikkelaar een afwerkingspakket in de koopprijs voorstelt. Wanneer je hiervan afwijkt wordt de prijs in meer of min verrekend op het totaalbedrag.

Stap 4: Definitieve selectie

Wanneer je op basis van bovenstaande criteria een selectie hebt gemaakt uit de sleutel-op-de-deurbouwers in jouw regio, kan je deze selectie gaan verfijnen. Bezoek enkele van de firma’s die je interesse prikkelen. Tijdens zo’n bezoek zal je begeleid worden door een bouwadviseur. Probeer via hem of haar nader kennis te maken met de firma: vraag algemene informatie, de timing in hun bouwprojecten, budgetafspraken en de manier waarop ze jouw wensen vertalen naar het bouwproject. Probeer tot slot ook nog enkele referenties vast te krijgen en contacteer de mensen op deze lijst om te polsen naar hun ervaringen.

Stap 5: Contractonderhandelingen

Wanneer je je huiswerk hebt gemaakt, zullen er twee of drie firma’s overblijven bij wie je een goed gevoel hebt, met wiens voorwaarden je kan leven en die ook een goed rapport kregen van hun vroegere klanten. Het is nu zaak om met deze firma’s verder te onderhandelen over jouw concrete bouwproject. Opnieuw zal de bouwadviseur jouw contactpersoon zijn voor deze gesprekken. Indien nodig krijgt hij ondersteuning van de studiedienst, een architect of een andere specialist om jouw wensen te vertalen in een contract.

Stap 6: Definitieve (ver)bouwplannen

Wanneer eenmaal het contract is getekend kan het échte werk beginnen. Of je nu met een eigen architect of met een architect voorgesteld door de aannemer zal werken, de ontwerpplannen van de man of vrouw moeten nu omgezet worden in concrete (ver)bouwplannen. Bij heel wat bouwfirma’s wordt jouw project nu doorgeschoven van de bouwadviseur naar een coördinator. Deze coördinator zal jouw aanspreekpunt zijn gedurende het hele bouwproject. Hij of zij zal jouw wensen en vragen doorgeven aan de betrokken personen binnen de firma. Deze coördinator zal je ook begeleiden in tal van andere stappen, zoals de controle van de definitieve bouwplannen, advies bij de keuze van bouwmaterialen,…

Stap 7: Aanvraag stedenbouwkundige vergunning

Wanneer de plannen eenmaal door jou zijn goedgekeurd, zal de sleutel-op-de-deurfirma de bouwvergunning aanvragen. Het feit dat deze bouwfirma’s de administratieve rompslomp volledig uit handen nemen van de bouwheer is overigens één van de voornaamste redenen waarom bouwers voor deze formule kiezen.

Stap 8: Bouwen maar

Wanneer de stedenbouwkundige vergunning is afgeleverd, kunnen de bouwwerken starten. De precieze startdatum wordt bepaald door de bouwfirma, en is afhankelijk van interne timingen en beschikbaarheid van nodige mankracht. Heel concreet zal een projectleider (of werfleider) het hele bouwproject coördineren. Hij bepaalt welke mankracht uit de firma en welke onderaannemers dienen ingezet te worden, lost de problemen eigen aan de dagelijkse werken op, … Kortom, de capabiliteit van de projectleider bepaalt in grote mate het succes van het bouwproject.

Stap 9: Oplevering

Bouwen met een sleutel-op-de-deurfirma gaat snel. Een doorsnee nieuwbouwwoning wordt op een doorlooptijd van 6 à 10 maanden gerealiseerd. Zo snel kan je zelf nooit een woning bouwen. Wanneer de werken voltooid zijn, vindt een voorlopige oplevering plaats. Tijdens deze controle van de werken worden punten die niet of onvolledig zijn uitvoerig genoteerd. Bedoeling is dat de aannemer ze in het jaar volgend op dit moment rechtzet.
Heel wat sleutel-op-de-deurfirma’s beschikken over een ‘dienst na oplevering’. Dit is een service die problemen eigen aan de woning verhelpt.

Lees meer over sleutel-op-de-deurbouwen
 

Ontdek deze bouwbedrijven

Folders over sleutel-op-de-deur

Meer informatie op de website van deze bedrijven