Acheter et vendre

La TVA immobilière évolue

Le 1er janvier, certaines règles (et habitudes) vont changer. Parmi les règles qui évolueront sous peu, l’on retiendra d’abord celle concernant la vente simultanée d’un bâtiment neuf et du sol sous-jacent. Actuellement, seule la vente de bâtiments neufs est soumise à la TVA. La vente du terrain sur lequel se trouve le bâtiment est toujours exonérée de TVA et soumise aux droits d’enregistrement (10 % en Région flamande et 12,5 % en Région bruxelloise et en Région wallonne).

Il existe donc deux régimes qui se superposent et ce, même lorsque le bâtiment et le terrain sur lequel il se trouve sont vendus dans un même acte et par une seule et même personne. Mais les choses vont changer. A partir du 1er janvier prochain, le propriétaire qui cédera son bâtiment neuf avec TVA sera obligé de soumettre également à la TVA la vente du terrain sous le bâtiment lorsqu’il effectuera les deux cessions simultanément. Le nouveau régime ne s’appliquera donc qu’en cas de vente simultanée par une même personne. Si le terrain et le bâtiment sont vendus par des personnes différentes ou s’ils ne sont pas vendus en même temps, le nouveau régime ne sera pas d’application et la cession du terrain demeurera soumise aux droits d’enregistrement. Ce nouveau régime - imposé par l’Union européenne - présente un avantage certain pour le vendeur assujetti qui pourra déduire la TVA qu’il a notamment supportée sur les frais spécifiques exposés en vue de la vente du bâtiment et du terrain. Pour l’acheteur non assujetti à la TVA, par contre, et pour l’assujetti dont le droit à déduction de la TVA est nul ou très limité (hôpitaux, etc.), c’est plutôt une régression puisqu’ils devront dorénavant supporter une TVA de 21 % non (ou partiellement) déductible sur le tout, alors qu’ils ne payaient jusqu’à présent "que" 10 ou 12,5 % de droits d’enregistrement sur la quote-part du terrain.
 

Les Légistations régionales

Une question demeure. En l’état actuel des choses, les législations régionales, qui régissent en grande partie la matière des droits d’enregistrement, n’ont pas été adaptées partout. Seule la Région wallonne a modifié "son" code des droits d’enregistrement, les autres régions demeurant avec le texte ancien qui limite l’exonération des droits d’enregistrement au cas des bâtiments vendus avec TVA. Si les terrains sont aussi soumis à la TVA, aucune exonération spécifique des droits d’enregistrement n’y est prévue jusqu’à présent. Quoi qu’il en soit, l’administration de la TVA prépare actuellement une décision qui devrait prévoir que la vente pourra demeurer assujettie à l’ancien régime si le compromis de vente a été conclu avant le 1er janvier 2011. Il ne reste plus qu’à espérer que les Régions concernées adapteront rapidement leur législation au nouveau régime.

Une autre modification récemment intervenue est la prolongation jusqu’au 30 juin 2011 du taux de TVA réduit de 6 % pour les travaux de rénovation d’habitations. Cette mesure, en vigueur depuis l’année 2000, venait à échéance au 31 décembre 2010. S’il y a lieu de se réjouir de cette prolongation, on peut toutefois déplorer qu’il n’ait pas été fait application de la possibilité offerte par la directive TVA aux Etats membres de rendre cette mesure permanente. Rappelons que l’application de ce taux de TVA réduit est soumise à diverses conditions, notamment que les travaux immobiliers aient pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation, que l’immeuble d’habitation après exécution des travaux soit utilisé pour plus de 50 % comme logement privé, que les travaux soient effectués à un bâtiment d’habitation d’au moins 5 ans et de moins de 15 ans.

Enfin, rappelons qu’il sera mis un terme à la fin de cette année à certaines réductions du taux de TVA. Tel sera notamment le cas pour le taux de 6 % sur une première tranche de 50000 € applicable lors de la construction ou de l’achat d’une habitation neuve. Initialement, cette réduction s’appliquait pour l’année 2009. Elle fut prolongée jusque fin 2010. Pour bénéficier de ce taux réduit, il faut toutefois avoir introduit une demande de permis d’urbanisme avant le 1er avril 2010. Ce taux s’applique-t-il également si les travaux n’ont pas encore été entamés en 2010 ? D’aucuns pourraient être tentés, à défaut d’avoir entamé les travaux en 2010, de faire facturer la tranche de 50000 € avant la fin de l’année pour pouvoir bénéficier du taux réduit.

Source: www.lalibre.be

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