Immobilier: louer ou acheter ? Acheter !

Les taux d’intérêt hypothécaires ont légèrement augmenté en décembre : de 0,20 % en moyenne entre le 7 et le 28. Depuis, auprès de certains organismes de prêts, ils ont encore pris quelques centièmes de pour-cent. Mais ils restent très bas, incitant nombre de locataires à goûter aux joies de la propriété. Mais est-ce le bon moment ?


On ne le saura qu’a posteriori. Mais globalement et pour la majorité des observateurs, c’est toujours le bon moment d’acheter, parce qu’on se place dans une perspective à long terme.

Acheter sa sécurité

Avant d’acheter des murs, on achète sa sécurité future. "Celle d’avoir un toit stable et payé au moment de la pension, répond d’emblée Pascal Lasserre, courtier de crédit (Excel&Co) et président de l’Association professionnelle des courtiers de crédit. "Même si on ne peut mettre les choses en route que tardivement, il faut le faire. Il n’y a rien de pire, pour une personne âgée, que d’être confrontée à un déménagement : changer de quartier, changer de type de bien Certaines sont restées locataires pendant 25 à 30 ans, car leur propriétaire n’était pas très regardant. Puis, l’immeuble est vendu à quelqu’un qui a des objectifs de rentabilité différents, ce qui est légitime, ou qui veut s’y installer lui-même, et cela bouleverse toute une vie. Parfois de manière dramatique."

Epargne forcée

C’est la seconde bonne raison d’acheter : créer son 4e pilier de la pension. "Une épargne forcée qui s’avère très importante en fin de carrière puisqu’on se retrouve avec un bien, ajoute Julien Manceau, économiste, spécialiste des questions immobilières chez ING Belgium. Oui, une belle épargne accumulée. Car sur le long terme, il y a peu de risques de moins-value." Une épargne forcée qui grossit d’année en année. Dans une mensualité, "les intérêts à rembourser doivent être considérés comme un loyer, le remboursement du capital comme l’épargne", renchérit Pascal Lasserre. Et de prendre l’exemple d’un emprunt sur 20 ans de 100000 euros au taux fixe de 4 %, dont la mensualité s’élève à 600 €/mois. La première année, les intérêts (le "loyer") s’élèvent à quelque 325 €/mois, l’amortissement (l’"épargne") à 275 €/mois. La 10e année, le "loyer" est passé à quelque 200 €, l’épargne à 400 €. "Tous les ans, le "loyer" du propriétaire baisse et son épargne augmente, ajoute le courtier. Tout le contraire pour un locataire dont le loyer est indexé, ce qui diminue d’autant son pouvoir d’épargne."

Même en temps de moindre plus-value

Entre 2000 et 2008, les prix de l’immobilier ont explosé. Certes, cela a rendu l’acquisition plus difficile, mais en même temps plus sécurisée. On peut dès lors se poser la question de l’intérêt d’acheter maintenant alors que les prix stagnent, tout comme les plus-values. "Certaines périodes ont été plus intéressantes dans le passé que la période actuelle, convient Pascal Lasserre. Mais le raisonnement de l’épargne et de la sécurité reste valable. Depuis 10 ans, des personnes hésitent à acheter, soit parce que c’est trop cher, soit parce qu’elles espèrent que les prix vont baisser. Elles n’achèteront sans doute jamais." "Sur le long terme, les risques de moindres plus-values sont limités, indique Julien Manceaux. Sur 10 ou 15 ans, il y aura toujours des plus-values."

Même en temps de crise

"L’achat immobilier est un acte d’optimisme, reprend Pascal Lasserre. Quand l’ambiance est mauvaise, les gens ont du mal à entamer leur réserve d’épargne et à prendre des engagements à long terme. Mais la leçon de l’histoire immobilière de la Belgique montre qu’il faut pousser le raisonnement plus loin que la croyance populaire qui dit que c’est le moment ou que ce n’est pas le moment."

Commencer tôt

C’est le maître mot de bon nombre d’observateurs. Il faut acheter petit, en fonction de ses revenus, et puis, ceux-ci augmentant, de même que la famille, il faut acheter plus grand. Un studio, puis un appartement, puis une maison, avant de revenir à un appartement plus pratique vers 60 ou 70 ans. "Mais attention, aujourd’hui, ce principe des achats successifs doit faire l’objet de plus de réflexion, précise Julien Manceaux. Car les coûts fixes sont ce qu’ils sont (droits d’enregistrement de 10 ou 12,5 %, TVA de 21 % ), voire augmentent (TVA sur les frais de notaire), alors que les perspectives de plus-value ont tendance à baisser. Il faudra plus de temps pour passer à l’étape suivante."

Traduction : pour récupérer sa mise et faire une plus-value qui servira de levier pour l’achat suivant, il faudra occuper son logement plus longtemps. "Plus longtemps vous louez, plus le pas vers l’acquisition sera difficile, poursuit-il. Car l’accessibilité diminue." Il est en effet plus difficile d’acheter aujourd’hui qu’hier et demain qu’aujourd’hui. Question de prix et d’exigences des banques en matière de revenus, de fonds propres "Plus tôt vous entrez dans un marché, plus vite vous pourrez en sortir pour faire une plus-value."

Pourquoi louer ?

La propriété est, bien entendu, une question de moyens financiers. Mais la location n’est pas toujours subie : elle convient à ceux qui doivent ou veulent être mobiles. "Elle est plus flexible, mais aussi plus confortable, reconnaît l’économiste d’ING. Elle offre une meilleure qualité de vie. A remboursement mensuel identique, on peut louer quelque chose de mieux. Et sans les désagréments quotidiens puisque c’est le propriétaire qui s’occupe des frais. Mais à 65 ans, on n’a plus les mêmes revenus " Avec ceci que les loyers risquent, en moyenne, d’augmenter plus vite qu’avant : en 20 ans, de 1991 à 2011, l’inflation (et donc les loyers) a augmenté de 2,1 % l’an; mais sur la même période, les prix de l’immobilier ont boomé de 6 % par an. "On n’aura donc peut-être pas, à l’avenir, quelque chose d’aussi stable, poursuit Julien Manceau. Les loyers sont généralement rehaussés lors des changements de bail. Or, en pratique, les baux sont plus courts qu’avant "

Sans se presser

Fin 2010, beaucoup d’amateurs se sont précipités sur le marché car on annonçait une hausse prochaine des taux. Celle-ci a été "sapée" par la crise de l’euro et reportée par les spécialistes à 2013. Les taux vont donc rester bas, donnant du temps à ceux qui hésitent encore entre... acheter ou louer.


Source: La Libre