Kopen en verkopen

Vastgoed eindelijk betaalbaar?

Sinds de Amerikaanse hypotheekmarkt in 2007 instortte en de hele vastgoedsector in the States meesleepte, waren er nogal wat onheilsprofeten die in België eenzelfde scenario voorspelden. Ook in Europa begon het te rommelen en minstens de Spaanse vastgoedmarkt voelde de weerslag. Maar hoe zit het in ons land?

Het is belangrijk om te onderzoeken wat de oorzaken zijn van de Amerikaanse en Spaanse problemen en deze te toetsen aan de Belgische situatie.

Amerikaanse subprimes

Amerika kent het systeem van de subprimes. Dit zijn leningen met zeer grote risico’s aan mensen zonder centen, job of inkomen. De stijging van de rente zorgde ervoor dat heel veel huishoudens niet meer in staat waren hun leningen af te betalen. Het gevolg was dat te veel huizen moesten verkocht worden met de gekende gevolgen voor de vastgoedmarkt.

Spaanse voorraad

Spanje bouwde jaarlijks 500.000 wooneenheden te veel en stapelde ene voorraad op van 1.500.000 onverkochte woningen. Enkele opeenvolgende jaren met een overaanbod hebben geleid tot een crisis. Deze zal pas opgelost zijn als de overstock aan woningen zal verkocht zijn.

En België?

Een eerste aspect zijn de leningen. De Belgische banken zijn altijd veel voorzichtiger geweest en kenden leningen toe, die in verhouding bleven tot de waarde van de woning en het inkomen van de ontleners.
Bovendien wordt bij ons het risico op forse rentestijgingen bijzonder klein geacht. Zolang de rente op het actuele peil kan blijven, zullen de Belgen met hun traditionele baksteen in de buik liever een woning kopen dan huren.

Aanbod

België kent geen overaanbod. De Belg, vooral de Vlaming, wenst zo vlug mogelijk zijn gezinswoning te verwerven (76% van de Belgen bezitten hun gezinswoning). Er worden in ons land niet meer woningen gebouwd dan er kopers voor zijn. Enkel worden, vooral buiten de grotere steden, meer appartementen gebouwd dan de markt kan opnemen. Maar dat overaanbod mag niet overroepen worden en zal normaal vrij snel op natuurlijke wijze afgebouwd kunnen worden.
Het gemiddelde aantal inwoners per woning daalt immers jaar na jaar in ons land en ook als gevolg van de vergrijzing zal de vraag naar dit type van woongelegenheden toenemen.

Prijzen

Aangezien de prijzen in België nog altijd onder het Europese gemiddelde liggen, kan bij ons niet gesproken worden van te duur vastgoed en is het risico op prijsvermindering geen realistisch scenario.
Regionaal kan enkel de verkoop van appartementen kans lopen te dalen, door een mogelijk overaanbod van nieuwe appartementen. Nu al blijkt dat de verkoop van appartementen door overaanbod vertraagt en dat de stijging van de prijzen afzwakt. Vooral in gemeenten, waar nog geen flattraditie bestaat, is de kans groot dat bij gebrek aan vraag het prijsniveau van de appartementen zal dalen.
Kleinere woningen, die binnen een betaalbare prijs liggen, zijn momenteel te hoog geprijsd. De prijs zal ook nu nog jaarlijks 10% verhogen door het spel van vraag en aanbod. Er is zoveel vraag dat elke beschikbare woning snel aan een (te) hoge prijs verkocht wordt. Al te vaak wordt hier een verwijtende vinger uitgestoken naar de vastgoedmakelaar, die de prijzen zou opdrijven. Dit is onredelijk: een onroerend goed is waard wat een koper bereid is te betalen en een goede vastgoedmakelaar moet trachten de best mogelijke prijs te realiseren voor zijn opdrachtgever.

Besluit

Zonder twijfel is de Belgische vastgoedmarkt al enkele jaren oververhit. Jaarlijkse prijsstijgingen van 15% waren eerder regel dan uitzondering. Vroegere ervaringen hebben aangetoond dat de vastgoedmarkt in golfbewegingen evolueert. Periodes van oververhitting worden gevolgd door periodes van afkoeling.
De verkoop vertraagt bijna onmerkbaar, de periode nodig om vastgoed te verkopen duurt wat langer. Wij mogen dan ook verwachten dat de stijgingen wat zullen afzwakken, zodat de huidige overwaardering wat wegebt.
Een crash van de vastgoedmarkt zit er gelukkig niet in. Een langzame terugkeer naar een normale markt ligt wellicht in het verschiet.

Mark VAN DE WOESTIJNE – april 08

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in