Kopen en verkopen

Hoe ontbind je een verkoopovereenkomst?

Het kan altijd dat je van mening verandert na aankoop van een onroerend goed. Ook als de compromis al getekend is, maar dan zijn er wel enkele consequenties aan verbonden. Advocaat Henk De Loose legt uit hoe zo’n verkoopsovereenkomst ontbonden kan worden.

 

Onderhandse koopovereenkomst

De aankoop van een onroerend goed is geldig gesloten vanaf het ogenblik dat koper en verkoper een onderhandse koopovereenkomst, ook compromis genoemd, hebben ondertekend. Dergelijke onderhandse overeenkomst is echter niet tegenstelbaar aan derden, dit wil zeggen dat derden daar geen rekening hoeven mee te houden. Om tegenstelbaar te maken aan derden dient dan wel binnen de vier maanden een notariële akte te worden opgemaakt, die dan wordt overgeschreven op het hypotheekkantoor. Het is pas op het moment van de overschrijving dat de koop tegenstelbaar wordt aan derden. Op dergelijke verkopingen wordt een registratierecht geheven. Dit registratierecht is al verschuldigd vanaf het ondertekenen van de compromis, en dus niet vanaf het ondertekenen van de notariële akte. Dit registratierecht bedraagt 10% van de koopprijs, bij bescheiden woningen is dit 5%.


Registratierechten

Nu gebeurt het wel eens dat kopers zich na het ondertekenen van de compromis bedenken, en de koop ontbonden of vernietigd wensen te zien. Afgezien van de juridische implicaties en complicaties die dit kan meebrengen, bestond tot voor kort nog het probleem dat de registratierechten hoe dan ook verschuldigd waren, tenzij de verkoopcompromis werd ontbonden door de rechtbank. Ten aanzien van de fiscus zijn zowel de koper als de verkoper gehouden deze registratierechten te betalen. Bij te late betaling komt daar nog eens een boete bovenop.
Wanneer voor de inwerkingtreding van het decreet koper en verkoper de koop minnelijk ontbonden en het onroerend goed daaropvolgend aan iemand anders werd verkocht, dan werd dit beschouwd als een wederverkoop. Daarop werd dan nogmaals 10 of 5% registratierechten geheven.


Nieuw decreet

Om tegemoet te komen aan deze toch wel onrechtvaardige toestand, werd door de Vlaamse regering op 23 november 2007, (B.St. 3 januari 2008) een decreet uitgevaardigd, genaamd ‘decreet houdende invoering van een bijzonder vast recht voor minnelijke ontbinding of vernietiging van verkoopsovereenkomsten’.

 

Vast recht

Ingevolge dit decreet worden geen registratierechten geheven maar wel een vast recht van 10 euro wanneer de compromis niet door een authentieke akte wordt bevestigd. Wanneer de vier maanden zijn verstreken of er voor het einde van de vier maanden een authentieke akte wordt verleden, dan kan men zich echter niet meer op het decreet beroepen. Om teruggave van de registratierechten te verkrijgen, zal in dat geval een uitspraak van de rechtbank nodig zijn.

 

Minnelijke ontbinding

De overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging moet door dezelfde partijen zijn ondertekend als deze die de compromis hebben ondertekend. Deze overeenkomst moet dan binnen de vier maanden samen met de oorspronkelijke compromis aangeboden worden aan het registratiekantoor. Op beide akten wordt dan een vast recht van 10 euro geheven.
Wanneer de registratierechten al betaald zouden zijn na het ondertekenen van de compromis dan kunnen deze terug gevorderd worden mits dit gebeurt binnen de 4 maanden en er geen authentieke akte is verleden en uiteraard mits voorlegging van de overeenkomst tot minnelijke ontbinding.

Bron: Henk De Loose – maart 2009

Mis de laatste bouwnieuwtjes niet!

Ontvang onze wekelijkse updates vol nuttige tips over bouwen en verbouwen.

Wens je deze folder te lezen? Vul dan eenmalig je email adres in